購(gòu)房合同無(wú)效，購(gòu)房款是否享有破產(chǎn)債權(quán)優(yōu)先性？

近些年，因國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)及“房子是用來住”的產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向影響下，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了較大的變化。很多開發(fā)實(shí)力不強(qiáng)、管理水平落后的地產(chǎn)公司債務(wù)纏身、官司不斷，難以維系正常經(jīng)營(yíng)，紛紛走向資不抵債的困境，這也催生了很多城市大量“爛尾樓”的出現(xiàn)。爛尾樓不僅影響城市形象，且回遷戶安置、購(gòu)房業(yè)主維權(quán)、農(nóng)民工上訪等一系列社會(huì)問題頻發(fā)，成為構(gòu)建“和諧社會(huì)”目標(biāo)的頑疾。為此很多地方出臺(tái)了“爛尾樓”整治的綜合方略和措施。

鑒于爛尾項(xiàng)目地產(chǎn)公司債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜、各方權(quán)益主體繁多，為了理清債權(quán)債務(wù)關(guān)系、清產(chǎn)核資并吸引投資人盤活項(xiàng)目清償債權(quán)，很多地產(chǎn)公司主動(dòng)或被動(dòng)進(jìn)入破產(chǎn)清算或者破產(chǎn)重整的司法程序。

房地產(chǎn)破產(chǎn)程序中，購(gòu)房消費(fèi)者往往人數(shù)眾多，矛盾突出，是一類無(wú)法忽視的債權(quán)群體，如何妥善處理好該類群體利益，事關(guān)破產(chǎn)重整案件能否順利推進(jìn)，同時(shí)事關(guān)民生和福祉。但現(xiàn)階段我國(guó)的破產(chǎn)立法尚側(cè)重于程序，很多實(shí)體權(quán)利的處理亟待完善。比如本文核心分析的購(gòu)房消費(fèi)者與開發(fā)商簽署的房屋買賣合同被認(rèn)定無(wú)效的情形下，購(gòu)房消費(fèi)者就其購(gòu)房款債權(quán)是否享有優(yōu)先性的問題。

要解構(gòu)這個(gè)問題，我們從如下邏輯層面進(jìn)行遞進(jìn)式分析。

一、破產(chǎn)優(yōu)先權(quán)制度的立法目的和保護(hù)法益

優(yōu)先權(quán)按照傳統(tǒng)民法理論是指在某個(gè)特殊債權(quán)關(guān)系中債權(quán)人依照法律的規(guī)定而對(duì)債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)所享有的優(yōu)先于一般債權(quán)人受償?shù)臋?quán)利。就債務(wù)人的全部財(cái)產(chǎn)所享有的優(yōu)先權(quán)稱為一般優(yōu)先權(quán)，而對(duì)債務(wù)人的特定財(cái)產(chǎn)所享有的優(yōu)先權(quán)稱為特別優(yōu)先權(quán)。企業(yè)破產(chǎn)領(lǐng)域往往會(huì)涉及大量債權(quán)性質(zhì)界定及清償順位問題，對(duì)各類債權(quán)的保護(hù)法益和保護(hù)原則將直接影響債權(quán)實(shí)現(xiàn)及破產(chǎn)司法價(jià)值實(shí)現(xiàn)。但客觀來說，我國(guó)尚未建立統(tǒng)一的優(yōu)先權(quán)制度，《企業(yè)破產(chǎn)法》只是規(guī)定了幾種權(quán)利受償?shù)南群蟠涡?，而沒有從權(quán)利實(shí)體進(jìn)行嚴(yán)格分析界定，算不上完整意義上的優(yōu)先權(quán)制度。

但不可否認(rèn)的是破產(chǎn)優(yōu)先權(quán)的存在有其獨(dú)特的司法價(jià)值和意義。首先，能加強(qiáng)對(duì)人權(quán)的保護(hù)及對(duì)弱勢(shì)群體基本利益的維護(hù)，比如職工工資、勞動(dòng)報(bào)酬的優(yōu)先保護(hù)；其次，保障公共利益和國(guó)家利益，比如設(shè)定司法費(fèi)用優(yōu)先權(quán)、稅收優(yōu)先權(quán)以保障國(guó)家司法活動(dòng)和行政管理活動(dòng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)；還有，維護(hù)正常市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)交易，比如擔(dān)保優(yōu)先權(quán)；再者，維護(hù)全體全體債權(quán)人共同利益，比如設(shè)定共益費(fèi)用優(yōu)先權(quán)。

由此可見，優(yōu)先權(quán)制度的立法目的是為了保護(hù)某種特殊的法益。對(duì)于房地產(chǎn)破產(chǎn)領(lǐng)域，除上述權(quán)益的優(yōu)先保護(hù)外，還涉及建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)、購(gòu)房消費(fèi)者債權(quán)優(yōu)先權(quán)等的特殊保護(hù)，雖然《企業(yè)破產(chǎn)法》沒有明文規(guī)定，但在其他法律法規(guī)及特別性規(guī)定中予以界定。

比如建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，《民法典》第八百零七條規(guī)定“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！?根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（法釋〔2020〕25號(hào)）第三十六條的規(guī)定，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

雖然建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利屬性在法理上尚在一定程度的爭(zhēng)議，但《民法典》通過法律規(guī)定其作為法定優(yōu)先權(quán)進(jìn)行保護(hù)，其具有了積極的社會(huì)效果，一方面能更有效地解決現(xiàn)實(shí)中大面積拖欠工程款，承包人及相對(duì)弱勢(shì)的建筑工人或農(nóng)民工權(quán)益普遍性得不到保護(hù)的嚴(yán)重社會(huì)問題，這是工程款優(yōu)先權(quán)立法主要解決的問題和保護(hù)的法益。另一方面也有利于推動(dòng)建設(shè)工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)處置行為，有利于釋放效益和效率價(jià)值，促進(jìn)利益關(guān)系的合理配置和平等互動(dòng)。

對(duì)于房地產(chǎn)破產(chǎn)領(lǐng)域大量涉及的購(gòu)房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)的問題，目前尚未有法律明文規(guī)定，未免遺憾。但從《最高人民法院關(guān)于最高人民法院執(zhí)行工作辦公室關(guān)于<最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)>中有關(guān)消費(fèi)者權(quán)利應(yīng)優(yōu)先保護(hù)的規(guī)定應(yīng)如何理解的答復(fù)》的司法界定及導(dǎo)向來看，對(duì)相對(duì)弱勢(shì)的個(gè)人消費(fèi)者基本生存權(quán)的保護(hù)是其優(yōu)先保護(hù)的根本法益，該種法益的保護(hù)甚至超越了對(duì)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)及抵押優(yōu)先權(quán)的保護(hù)。

但正因沒有法律的直接明文規(guī)定，導(dǎo)致房地產(chǎn)破產(chǎn)實(shí)務(wù)中破產(chǎn)管理人及破產(chǎn)審理法院對(duì)該權(quán)利的處分方式各有千秋，為此出現(xiàn)了大量的爭(zhēng)議，甚至矛盾尖銳，不可調(diào)和，破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛案件層出不窮，一定程度上影響了破產(chǎn)法司法價(jià)值的呈現(xiàn)。相信未來我國(guó)從立法對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)的界定會(huì)逐漸完善和健全。

二、合同無(wú)效是否必然導(dǎo)致喪失法定優(yōu)先權(quán)？

要回答這個(gè)問題，我們可用舉例加歸謬法來論證。比如建設(shè)工程施工合同無(wú)效，是否必然導(dǎo)致建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的喪失？答案顯然是否定的，因?yàn)楦鶕?jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（法釋〔2020〕25號(hào)）第三十五條“與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人，依據(jù)民法典第八百零七條的規(guī)定請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！?第三十八條“建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！钡乃痉ń忉屢?guī)定，可以推導(dǎo)出如下結(jié)論：施工合同效力與法定工程款優(yōu)先權(quán)并無(wú)直接因果關(guān)系，無(wú)論合同效力如何，只要工程質(zhì)量合格，其具備了行使優(yōu)先受償權(quán)的前提條件。

為此，我們檢索了最高院指導(dǎo)性案例“河南恒和置業(yè)有限公司、中天建設(shè)集團(tuán)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案”。該案一審法院河南省高級(jí)人民法院（2018）豫民初3號(hào)《民事判決書》判決內(nèi)容如下：一、河南恒和置業(yè)有限公司與中天建設(shè)集團(tuán)有限公司于2012年9月17日、2013年6月26日簽訂的兩份建設(shè)工程施工合同無(wú)效；二、確認(rèn)河南恒和置業(yè)有限公司欠付中天建設(shè)集團(tuán)有限公司工程款288428047.89元；三、中天建設(shè)集團(tuán)有限公司在工程價(jià)款288428047.89元范圍內(nèi)，對(duì)其施工的恒和國(guó)際商務(wù)會(huì)展中心工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款享有行使優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利；四、駁回中天建設(shè)集團(tuán)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。一審判決后，河南恒和置業(yè)有限公司不服，遂向最高院提起上訴，經(jīng)最高院審理，出具(2019)最高法民終255號(hào)《民事判決書》，判決“駁回上訴、維持原判”。

由此可見，合同無(wú)效則債權(quán)喪失法定優(yōu)先權(quán)屬于錯(cuò)誤結(jié)論，其最根本原因還得回溯到法定優(yōu)先權(quán)的立法目的和保護(hù)法益。如前所述，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)主要保護(hù)的是承包人及相對(duì)弱勢(shì)的建筑工人或農(nóng)民工基本生存權(quán)的法益，故其權(quán)利的享有并不以合同效力作為前提條件。同理，就購(gòu)房消費(fèi)者的購(gòu)房款債權(quán)，若法律保護(hù)的法益是相對(duì)弱勢(shì)的個(gè)人購(gòu)房消費(fèi)者的生存權(quán)益和社會(huì)民生權(quán)益，則其不應(yīng)以購(gòu)房合同的效力作為前提條件。這是很容易得出的結(jié)論。

然而，目前房地產(chǎn)破產(chǎn)案件中，很多破產(chǎn)管理人及破產(chǎn)審理法院往往忽略了優(yōu)先權(quán)制度深層次立法目的及保護(hù)法益，而簡(jiǎn)單的以購(gòu)房合同的效力作為購(gòu)房消費(fèi)者是否享有優(yōu)先權(quán)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房合同無(wú)效，則對(duì)購(gòu)房款債權(quán)僅機(jī)械地以普通債權(quán)加以認(rèn)定。更有甚者，有些法院對(duì)購(gòu)房款債權(quán)性質(zhì)異議的債權(quán)確認(rèn)之訴以案涉標(biāo)的金額作為訴訟費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，人為設(shè)置弱勢(shì)群體維權(quán)門檻，實(shí)在與破產(chǎn)法的立法目的和宗旨背道而馳。

三、最高法最新司法判例確立了購(gòu)房款優(yōu)先債權(quán)認(rèn)定的司法導(dǎo)向

眾所周知，在沒有法律明文規(guī)定的情況下，最高人民法院往往通過批復(fù)及司法判例來確定司法實(shí)務(wù)中存在普遍爭(zhēng)議的案件的處理思路及司法導(dǎo)向。針對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者的購(gòu)房?jī)r(jià)款本金的債權(quán)性質(zhì)及清償順序，最高人民法院（2021）最高法民申1386號(hào)《民事裁定書》基本確立了消費(fèi)者購(gòu)房款債權(quán)優(yōu)先性的認(rèn)定導(dǎo)向，且該優(yōu)先性并不以購(gòu)房合同有效作為前置條件。

（一）案情簡(jiǎn)介

黎某等102名購(gòu)房人在金穗公司經(jīng)法院裁定進(jìn)入破產(chǎn)程序后，以房屋《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)書》及補(bǔ)充協(xié)議向管理人申報(bào)購(gòu)房款本金及其他損失債權(quán)。經(jīng)管理人審核認(rèn)定，確認(rèn)黎某等人已交付的購(gòu)房款本金為優(yōu)先債權(quán)，其他損失為普通債權(quán)。金穗公司土地抵押權(quán)人中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司廣西壯族自治區(qū)分公司向管理人申報(bào)債權(quán)，并申報(bào)對(duì)土地享有擔(dān)保物權(quán)。經(jīng)管理人審核認(rèn)定，確認(rèn)長(zhǎng)城資產(chǎn)廣西分公司在抵押物金穗公司土地使用權(quán)變賣款范圍內(nèi)款項(xiàng)為優(yōu)先債權(quán)，超過上述變賣款之外的債權(quán)款項(xiàng)為普通債權(quán)。長(zhǎng)城資產(chǎn)廣西分公司作為債權(quán)人不服管理人對(duì)黎某等購(gòu)房人債權(quán)的審核意見，認(rèn)為黎某等人與金穗公司的購(gòu)房合同因開發(fā)商未取得預(yù)售證而無(wú)效，不屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的消費(fèi)者，因而認(rèn)定購(gòu)房款債權(quán)優(yōu)先權(quán)錯(cuò)誤。遂向桂林中院提起債權(quán)確認(rèn)之訴，要求確認(rèn)黎某等購(gòu)房人的債權(quán)為普通債權(quán)。

案件經(jīng)桂林市中級(jí)人民法院一審、廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院二審、最高人民法院再審，均維持管理人審核意見，駁回長(zhǎng)城資產(chǎn)廣西分公司訴訟請(qǐng)求。

（二）廣西高院二審審判觀點(diǎn)（原文摘錄）

最高院有關(guān)消費(fèi)者購(gòu)房款優(yōu)先權(quán)的批復(fù)規(guī)定體現(xiàn)了保護(hù)處于弱勢(shì)地位的房屋買受人的精神。本案中，因金穗公司未取得商品房預(yù)售許可證而導(dǎo)致合同無(wú)效，但合同無(wú)效的主要過錯(cuò)不在購(gòu)房戶，不能由購(gòu)房戶承擔(dān)應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)付房款未達(dá)50%的購(gòu)房者是由于金穗公司的原因?qū)е缕鋯适Я嗽跅l件成就時(shí)可通過補(bǔ)足房款達(dá)到過半以上的機(jī)會(huì)，對(duì)比長(zhǎng)城資產(chǎn)廣西分公司通過收購(gòu)債權(quán)獲得的抵押權(quán)對(duì)價(jià)，一審法院基于對(duì)本案購(gòu)房戶統(tǒng)一平等保護(hù)原則出發(fā)，對(duì)處于弱勢(shì)地位的房屋買受人進(jìn)行優(yōu)先保護(hù)并不損害該公司的利益，法律亦不應(yīng)將上述房屋買受人生存權(quán)利排斥。

（三）最高法再審審判觀點(diǎn)（原文摘錄）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)案件中，破產(chǎn)債權(quán)類型紛繁復(fù)雜，存在諸多價(jià)值沖突和利益衡平。破產(chǎn)債權(quán)的清償順序?qū)Ω鞣疆?dāng)事人的切身利益影響巨大。為切實(shí)平衡好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購(gòu)房人、其他債權(quán)人之間的關(guān)系，公平保護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，最高人民法院先后出臺(tái)了《批復(fù)》《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》等司法解釋，并就山東省高級(jí)人民法院處置濟(jì)南彩石山莊房屋實(shí)賣合同糾紛案作出答復(fù)。上述解釋和答復(fù)意見均賦予已支付全部或大部分購(gòu)房款的購(gòu)房消費(fèi)者特殊的法律保護(hù)，不僅可以對(duì)抗其他優(yōu)先權(quán)利，而且能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行，體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)處于相對(duì)弱勢(shì)的房屋買受人的法律精神，確立了購(gòu)房消費(fèi)與普通消費(fèi)應(yīng)當(dāng)予以區(qū)別對(duì)待的原則。

本案被申請(qǐng)人與金穗公司之間簽訂的是《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)書》，據(jù)此交付的款項(xiàng)為"認(rèn)購(gòu)訂金"，約定"該款項(xiàng)于正式簽訂《房屋買賣合同》時(shí)自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款"。雖然雙方事后未能簽訂《房屋買賣合同》，但雙方當(dāng)事人均同意上述款項(xiàng)屬于《批復(fù)》第二條規(guī)定的"消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的款項(xiàng)"。原判決根據(jù)前述司法解釋以及答復(fù)意見的邏輯關(guān)系，并基于對(duì)案涉購(gòu)房消費(fèi)者的統(tǒng)一平等保護(hù)以及實(shí)現(xiàn)案件處理的實(shí)質(zhì)公平，認(rèn)為本案被申請(qǐng)人作為購(gòu)房消費(fèi)者享有的購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于長(zhǎng)城資產(chǎn)廣西分公司享有的抵押權(quán)予以受償，駁回長(zhǎng)城資產(chǎn)廣西分公司的訴訟請(qǐng)求，符合本案實(shí)際，處理意見較為公允，本院予以認(rèn)可。

最高法的上述判決意見基本確立了破產(chǎn)案件中購(gòu)房消費(fèi)者購(gòu)房款債權(quán)認(rèn)定的基本原則及司法導(dǎo)向，結(jié)合2021年12月1日正式實(shí)施的《最高人民法院統(tǒng)一法律適用工作實(shí)施辦法》，將真正推動(dòng)實(shí)現(xiàn)法律適用的統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)全國(guó)法院系統(tǒng)“類案同判“的基本目標(biāo)。該案將對(duì)該類債權(quán)的認(rèn)定具有典型指導(dǎo)意義。

四、破產(chǎn)案件中對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)適用原則的理解和把握

通過上述分析，我們認(rèn)為，破產(chǎn)案件中購(gòu)房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)的設(shè)置本質(zhì)上是基于對(duì)相對(duì)弱勢(shì)的房屋買受人基本生存權(quán)益進(jìn)行優(yōu)先保護(hù)的基本法益。但其優(yōu)先權(quán)益的適用并非是絕對(duì)的、無(wú)條件的，其有一定的適用原則、范圍和方法，我們建議可以從如下方面予以理解和把握：

（一）購(gòu)房消費(fèi)者應(yīng)有別于經(jīng)營(yíng)性住房（如商鋪、寫字樓）及非剛需性物業(yè)（如車庫(kù)、車位）購(gòu)買者，后者不應(yīng)享有債權(quán)優(yōu)先性。

（二）存在投資性購(gòu)房（比如同一項(xiàng)目購(gòu)買多套房產(chǎn)，明顯超出合理居住需求）或投資性質(zhì)的以房抵債（比如民間借貸抵房、金融債權(quán)抵房）等情形的，不屬于購(gòu)房消費(fèi)者，該類性質(zhì)購(gòu)房不享有購(gòu)房債權(quán)優(yōu)先性。

（三）簽署有效商品房買賣合同的購(gòu)房消費(fèi)者可向破產(chǎn)管理人主張繼續(xù)履行合同的方式實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)意義上的優(yōu)先權(quán)。選擇解除商品房買賣合同的購(gòu)房消費(fèi)者，對(duì)其返還購(gòu)房款的請(qǐng)求享有債權(quán)優(yōu)先性。

（四）簽署的商品房買賣合同存在無(wú)效情形，則需審查合同無(wú)效的原因，若存在虛假、通謀等意思表示導(dǎo)致合同無(wú)效的，因購(gòu)房者存在故意或重大過錯(cuò)，就其購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)不享有優(yōu)先性。若開發(fā)商未取得預(yù)售證或明顯惡意阻止合同有效條件成就導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)效的，購(gòu)房消費(fèi)者應(yīng)就其返款購(gòu)房款請(qǐng)求權(quán)享有優(yōu)先性。

（五）若簽署商品房買賣預(yù)約合同，尚未訂立本約合同的，則購(gòu)房消費(fèi)者可向破產(chǎn)管理人主張按照預(yù)約合同約定訂立本約合同或選擇解除預(yù)約合同要求返款購(gòu)房定金或預(yù)付款。管理人根據(jù)破產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際情況有權(quán)選擇訂立本約合同也有權(quán)選擇解除預(yù)約合同。預(yù)約合同解除的，購(gòu)房消費(fèi)者應(yīng)就其返還購(gòu)房定金或預(yù)付款的請(qǐng)求權(quán)享有優(yōu)先性。

特別說明：上述是我們對(duì)本文主題之分析解構(gòu)及對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)適用原則之基本理解，因無(wú)法律、法規(guī)明確規(guī)定亦無(wú)司法解釋等系統(tǒng)權(quán)威解讀，僅代表一家之言，若恰能對(duì)立法者、司法者有所啟示，則實(shí)為吾等大幸，亦為弱勢(shì)群體之幸！

作者簡(jiǎn)介